封顶和低溢价并存 浙江土地市场降温趋势逐步蔓延 -九游会

　　近期，嘉兴、湖州等地的出让已经显示出较为明显的降温趋势。今日绍兴越城、金华义乌、台州椒江这些浙江较为典型的区域出让涉宅地，

　　容积率.87，建筑面积19212㎡，采用“限房价、限地价、定品质、竞配建”的方式出让，商品住宅整盘zui高均价为1900元/㎡（不含装修价）。

　　此次金辉地块10200元/㎡的楼面价，相比隔壁7月21日出让的阳光城&勤业地块1081元/㎡且封顶竞配了租赁住房15800㎡明显降低，而且金辉地块的新房限价高了200元/㎡，降温非常明显。

　　土拍降温后，房企预期利润率明显上升，此次金辉地块预期利润率超过10%，但值得关注的是，未来袍江能否支撑起两万左右的房价，存在较大的确定性。

　　龙湖以5.2亿元封顶竞得椒江区中心大道以东、洪家南环线%，且需无偿返还住宅建筑面积6800㎡。

　　容积率2.5，建筑面积75677㎡，其中住宅建筑面积≤69077㎡，商业建筑面积（含物业管理经营用房）≤6600㎡（商业建筑面积不少于000㎡将以8080元/㎡回购）。

　　地块虽然溢价封顶且无偿返还住宅建筑面积6800㎡，但相比周边地块地价仍是有明显降温。地块北面400米的方远·天筑誉府项目，2020年12月29日拿地楼面价为6997元/㎡，且需无偿返还住宅建筑面积高达27150㎡。

　　所以溢价率的高低不等于市场热度的高低，溢价率主要是反映土地起拍价的定价策略，而衡量土地市场热度的主要指标是和周边及历史地块的对比，以及预期的利润率水平。

　　滨江房产以13.9亿元竞得义乌市福田街道春风大道与银海路交叉口东南侧地块，楼面价17216元/㎡，溢价率1.46%。

　　地块容积率2.7，建筑面积80844㎡，地块形状较为特殊，是“7”字形的条状，排布和朝向有一定限制，地块一层为商业，二层及以上为住宅。

　　周边项目中，都会文澜2020年8月拿地楼面价为17423元/㎡，目前高层在售均价32000-33000元/㎡。

　　今日地块溢价率较低，同时相比周边3万左右的新房售价，楼面价也偏低。主要原因是一方面地块本身的形状限制以及周边小环境一般，另一方面也和义乌整体土地市场有小幅降温的趋势相关。

　　融信&滨江&东厦建设联合以28.48亿元竞得乐清市中心区zx-7a、zx-7d-1、zx-7d-4公开出让地块，楼面价11805元/㎡，溢价率0.1%。

　　容积率3.43，建筑面积241258㎡，其中商业建筑面积10000㎡-16400㎡，另外回购总建筑面积不大于37676㎡（包括商业建筑面积回购3700㎡）。

　　地块位于乐清市核心区，紧邻温州s2线乐成站，距离乐清市政府仅300米，周边各类配套齐全，区位优越。

　　地块周边土地出让较多，且地价普遍高于今日地块。北面500米的建发项目，今年4月拿地楼面价为11676元/㎡ 配建人才用房14900㎡；南面700米左右的绿城青坤项目，今年5月拿地楼面价为15008元/㎡ 政策性用房9400㎡。周边在售项目中，新湖·金溪花园高层在售均价约21000元/㎡。

　　浙农控股以3.025亿元竞得松阳县环城南路与环城西路交叉口西北商住地块，楼面价4110元/㎡，溢价率7.8%。

　　容积率1.8，建筑面积73604.7㎡，住宅建筑（含商业裙房）地上9-15层。

　　地块是2021年松阳县出让的首宗涉宅地，位于松阳县南城的独山区块。周边地块中，去年11月出让的祥瑞水投·香逸珑悦成交楼面价为4095元/㎡，周边房价在10000-11000元/㎡。

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